可调整利率抵押贷款_Adjustable-Rate Mortgage

什么是可调整利率抵押贷款（ARM）？

可调整利率抵押贷款（ARM）指的是一种具有可变利率的住房贷款。在ARM中，初始利率在一段时间内保持不变。之后，适用于未偿余额的利率会定期重设，重设频率可以是每年甚至每月。

ARM也被称为浮动利率抵押贷款或可变利率抵押贷款。ARM的利率重设基于某一基准或指数，加上一个额外的利差，称为ARM利差。伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）曾是ARM的典型指数，直到2020年10月被担保隔夜融资利率（SOFR）取代，以提高长期流动性。

关键点

• 可调整利率抵押贷款是一种其利率会根据特定基准的表现而周期性波动的住房贷款。
• ARM也被称为可变利率或浮动利率抵押贷款。
• ARM通常设有上限，以限制利率和/或每年或贷款期限内的还款金额的上涨幅度。
• 对于计划在短期内持有贷款的购房者而言，ARM可能是一个聪明的财务选择，并且可以承受可能的利率上涨。

理解可调整利率抵押贷款（ARMs）

抵押贷款使房主能够为购房或其他地产融资。当您获得抵押贷款时，需要在设定的年限内偿还借款金额，并向贷方支付额外的费用，以补偿他们的麻烦以及由于通货膨胀可能导致余额贬值的风险。

在大多数情况下，您可以选择最适合自己需求的抵押贷款类型。固定利率抵押贷款在贷款期间始终具有固定利率，因此您的还款金额保持不变。而ARM则根据市场条件浮动。这意味着您可以受益于利率下跌，但在利率上涨时也面临风险。

ARM有两个不同的阶段。一个是固定阶段，另一个是调整阶段。两者的区别如下：

• 固定阶段：在此阶段，利率不变。其长度可以是贷款的前五年、七年或十年。这通常被称为引入或低利率。
• 调整阶段：这是利率变动的时间段。此阶段中的变化基于基础基准，基准根据市场条件波动。

ARM的另一个关键特征是它们是否为符合性贷款或非符合性贷款。符合性贷款是指满足政府支持企业（GSE）如房利美和房地美标准的贷款。这些贷款会被打包并在二级市场出售给投资者。而非符合性贷款则不符合这些实体的标准，且不作为投资出售。

ARM的利率设有上限。这意味着借款人需要支付的最高利率有一定限制。请记住，您的信用评分在确定借款成本时扮演着重要角色。因此，您的评分越高，利率越低。

注意： ARM的初始借款成本固定在低于您可能获得的类似固定利率抵押贷款的利率。但在此之后，影响每月还款的利率可能会根据经济状况和借贷成本的普遍变化而上升或下降。

ARM的类型

ARM一般有三种形式：混合型、仅付利息（IO）型和支付选项型。以下是每种类型的简要介绍。

混合型ARM结合了固定和可变利率期。在这种类型的贷款中，利率在开始时是固定的，随后将在预先设定的时间开始浮动。

这种信息通常以两个数字表示。在大多数情况下，第一个数字表示固定利率适用的时间长度，而第二个数字则是可变利率的持续时间或调整频率。

例如，2/28 ARM的特点是前两年为固定利率，接下来的28年为浮动利率。相比之下，5/1 ARM在头五年为固定利率，随后每年调整一次可变利率（如斜线后数字所示）。同样，5/5 ARM则在前五年为固定利率，之后每五年调整一次。

提示： 您可以使用抵押贷款计算器比较不同类型的ARM。

还可以获得仅付利息（I-O）ARM，这意味着在特定的时间框架内，仅支付抵押贷款的利息，通常为三到十年。一旦此期限到期，您将需要同时支付利息和本金。

这些计划适合那些希望在头几年尽量减少抵押贷款支出，以便将资金用于其他目的，例如为新家购买家具的人。当然，这种优势也有代价：I-O期越长，当期结束时您的还款额越高。

支付选项ARM，如其名所示，提供多种还款选项。这些选项通常包括涵盖本金和利息的付款、仅支付利息，或支付一个甚至无法覆盖利息的最低金额。

选择支付最低金额或仅支付利息听起来可能很诱人。但值得记住的是，您必须按合同中规定的日期向贷方偿还所有款项，而当本金未得到偿还时，利息收费会更高。如果您持续仅偿还少量款项，您的债务可能会持续增加，可能达到无法管理的水平。

ARM的优缺点

可调整利率抵押贷款既有许多优点，也有一些缺点。以下是一些常见的优缺点。

最明显的优点是低利率，尤其是引入或低利率，将为您节省资金。您的每月还款不仅低于大多数传统的固定利率抵押贷款，而且您也可能能够在本金余额上多支付一些。只需确保贷方在您提前还款时不收取预付款费用即可。

ARM非常适合那些希望融资短期置业的人，例如购置首套住房。或者您可能希望通过ARM融资购买并翻修房产，这样在决定再出售之前，您可以支付更低的每月款项。

ARM使您口袋里有更多资金，也就意味着您可以将更多钱用于储蓄或其他目标，如度假或购买新车。

与固定利率借款人不同，当利率下降时，您不必前往银行或贷方进行再融资。这是因为您已经获得了最优的交易。

ARM的一个主要缺点是利率会发生变化。这意味着如果市场条件导致利率上升，您每月的抵押贷款还款将会增加，这可能会影响您的月度预算。

ARM可能为您提供灵活性，但却没有固定利率贷款所带来的可预测性。固定利率贷款的借款人知道在贷款期间他们的还款将是怎样的，因为利率不会变化。但ARM的利率会变化，因此您必须在每次利率变动时调整预算。

这些贷款往往非常复杂，甚至对于最有经验的借款人来说也是如此。签署抵押贷款合同时，您应当了解这些贷款中所附带的各种特征，如上限、指数和利差。

优点

• 为您节省资金
• 适合短期借款
• 让您有更多资金用于其他目标
• 无需再融资

缺点

• 由于利率上涨，还款可能会增加
• 不如固定利率抵押贷款可预测
• 复杂

ARM的可变利率如何确定

在初始固定利率期结束后，ARM的利率将变为可变（可调整），并将根据某个参考利率（ARM指数）以及该指数利率之上的固定利率（ARM利差）波动。ARM指数通常是基准利率，如优先利率、LIBOR、担保隔夜融资利率（SOFR）或短期美国国债的利率。

虽然指数利率可能会变动，但利差保持不变。例如，如果指数为5%，而利差为2%，则抵押贷款的利率调整为7%。然而，如果指数仅为2%，则下次利率调整时，依据贷款的2%利差，利率将降至4%。

ARM的利率由波动的基准利率决定，该利率通常反映经济的总体状况，加上贷方收取的固定利差。

可调整利率抵押贷款与固定利率抵押贷款

与ARM不同，传统的固定利率抵押贷款在贷款期限内始终采用相同的利率，期限可能为10年、20年、30年或更长时间。固定利率抵押贷款的起始利率通常高于ARM，这使得ARM在短期内更具吸引力和可负担性。然而，固定利率贷款确保借款人的利率永远不会飙升到无法管理的程度。

使用固定利率抵押贷款，每月还款保持不变，尽管用于支付利息或本金的金额会随贷款的摊销计划而变化。

若整体利率下跌，持有固定利率抵押贷款的房主可以选择再融资，以更低的利率还清旧贷款。

重要提示： 贷方有义务以书面形式列明您所感兴趣的ARM的所有条款和条件，包括有关指数和利差、您的利率如何计算以及可以多频繁更改的相关信息、是否设有上限、您可能需支付的最高金额以及其他重要考虑因素，如负摊销。

ARM是否适合您？

如果您计划在有限的时间内持有贷款，并能应对任何利率上涨，ARM可能是一个明智的财务选择。简而言之，可调整利率抵押贷款非常适合以下类型的借款人：

• 意图持有贷款短期的人
• 预计收入会有积极变化的个人
• 能够并愿意在短时间内还清抵押贷款的任何人

在许多情况下，ARM设有利率上限，限制了利率在任何时间点或总体上的上涨幅度。定期利率上限限制了每年利率能变动的幅度，而终身利率上限则设定了贷款期间利率的最高上涨程度。

值得注意的是，某些ARM还有还款上限，限制了每月抵押贷款还款金额的增加。这可能导致一个称为负摊销的问题，如果您的月供不足以覆盖贷方变动的利率。在负摊销的情况下，即使您按时支付每月还款，您欠款的总额也会持续增加。

为什么可调整利率抵押贷款可能是个坏主意？

可调整利率抵押贷款并不适合所有人。虽然它们优惠的引入利率很有吸引力，ARM可以帮助您获得更高额度的贷款，然而，当还款可能大幅波动时，预算变得困难。在利率快速上涨时，您可能会陷入重大财务困境，特别是在没有设定上限的情况下。

ARM如何计算？

一旦初始固定利率期结束，借贷成本将根据参考利率，例如优先利率、伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）、担保隔夜融资利率（SOFR）或短期美国国债的利率而波动。此外，贷方还将增加固定金额的利息，即ARM利差。

ARM何时首次向购房者提供？

ARM已经存在数十年，早在1980年代初期，美国首次提供长期可变利率房屋贷款的选项。尽管1970年代曾试图推出这种贷款，但由于担心这会让借款人难以管理抵押贷款还款，国会最终予以阻止。然而，随着该十年中存款行业的衰退，主管机构重新考虑了他们最初的抵制立场，变得更为灵活。

总结

借款人在融资购买住房或其他类型地产时有多种选择。您可以选择固定利率或可调整利率的抵押贷款。虽然前者提供了一定的可预测性，但ARM在一定时期内提供较低的利率，然后根据市场条件波动。ARM有不同的类型可供选择，每种都有其优缺点。但请牢记，这些贷款更适合某些类型的借款人，包括那些打算在短期内持有地产的人，或者打算在调整期开始之前还清贷款的人。如果不确定，可以向财务专家咨询您的选项。